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　　近日，中國幕墻網ALwindoor.com，收錄整理到來自中信和業地產總工程師，兼任北京第一高樓——中國尊（詞條“中國尊”由行業大百科提供）項目負責人王伍仁先生，站在業主的角度，為大家解讀對“超高層建筑”的思考與理解。希望能引起廣大參與或準備參與到超高層建筑項目中的幕墻工程企業、門窗公司、建筑型材、玻璃、結構膠、五金配件、隔熱材料等材料廠商的共鳴和啟示。

　　關于超高層的發展，我認為是分了三個階段，從1894年開始，世界出現了曼哈頓人壽保險公司，那時候已經超過100米了，這是個非常了不起的事;到了1975年，發達國家的超高層起來了，比較有代表性的是芝加哥、紐約;1980年之后，亞洲的超高層也起來了。現在全球已建成超過400米的建筑有十座。

　　我們統計了一下，全世界目前已經完工的89座超高層中超過三分之一的在中國，目前在建的100座中有34座在中國，到2020年在建要完工的50座中有30座在中國，2014年中國已經連續七年成為全球超高層新增最多的國家，這也是我們國家實力的象征。

　　有人問我超高層好嗎?我說不節能、而且造價高。但它是一個國家或者一個企業經濟實力的表現。

　　中信和業投資有限公司副董事長兼總經理 王伍仁

　　在1929年，上海和平飯店中國最高樓達77米，到了70年代改革開放以后，廣州白云賓館出來了，80年代后期，中國超高層數量越來越多，大家知道深圳的發展中心，當時的速度也就是三天一層樓的速度。繁榮階段在2000年以后，目前已經建好的超高層在上海有一座、北京有一座、廣州也有一座。

　　關于中國尊，買了11478平米的土地，樓蓋在這個土地之上，可以說是零場地施工的工程，業態大家知道了，原來考慮公寓，后來是飯店，再后來經過了解全世界超高層的特征，60%以上是寫字樓，因為它有大量的人流，要保障人流的通行，寫字樓的利用率最高。對于中國的分區，我們分了8個區，主要還是以辦公為主，當然未來非常有意義，將來觀光將成為非常大的亮點，它的高度相當于象山，有500多米的高空，未來將是俯瞰北京最佳的地點。

　　關于它目前的現狀，在長安街就能看見，目前已經超過了150米的高度，29層已經交完。

　　下面談談我的思考，第一，超高層的開發、建設，什么是主要考慮的?我歸結為三個點，1、速度;2、品質;3、建造成本和運營成本。這三個是主要考慮的點。

　　速度要快，但是超高層沒有快的，國內的超高層少則需要8年、長則需要10多年，從買地到運營15年的時間。深圳平安8年過去了，上海中心10多年過去了，由于各種原因，開發速度將影響到成本，速度是控制影響到整個開發成本的一個最敏感因素。我給出一個數據，要速度就要時間，中國2010年買的土地，現在已開工的只有七塊，而排在第二名花了38個月，第三名花了54個月的時間，這就是要縮短工期的一個對比的數字。

　　那么怎么縮短時間的?我們抓住了一個好機會，叫做同時一體化施工，所以提前開工了，包括工程裝，包括22米的土方。到2013年7月份拿到施工許可，更早的施工許可證拿到就開始地下工程，所以我們比別人縮短了31個月，但是后面給承包商的時間卻沒有變，所以通過這樣的方法來壓縮開發商自己該做的事，稱為工程前期。當然這個做法靠自身努力是不夠的，我們把施工許可證從一個變成了四個，我們得到了市領導的支持，由于我們項目開了個頭，北京市把今后的超高層許可證也允許切開化了。

　　通常超高層要通過17道程序，從1到17，要花24個月才能把證辦下來，但是我們在2013年7月就把許可證拿下來了，把地下結構、地上結構變成四個許可證，這樣的話工期就得以提前。

　　第二個是采用雙組包模式，一個工程通常非常復雜，因為超高層奠基的含量很大，北京政府非常支持我們，讓我們搞雙組包。

　　另外一個是現場的施工進度。

　　我們把全年工作分了七個板塊，然后把一年的工作任務，在今年年初就發布，如果不完成，可能會影響到后面，比如我們把重點的135項在年初就發布，每個專業的負責人把任務領回去，而且我們把邏輯關系全部弄明白了，外部的、內部的都分得很明白。

　　我們開發的時間成本太高，我們是用獎勵的方式來調動承包商的積極性，地下工程給了3000萬的獎金，設定三個關鍵點，達到就給錢，地上我們給了8000萬，達到就給錢，奠基給了4500萬。

　　內部來說，我們要求穿透式管理。我們基本上比其他超高層少三分之一的工期，但是我們并沒有壓縮承包商的工期。

　　還有就是品質，超高層建筑的品質高低涉及到未來的售價和出租(入住)率，在開工前，我們走了亞洲十幾個樓，發現香港的FC和國內的上海金融中心是兩個最好的樓，我們未來的品質一定要超過它們。

　　對設計院、顧問、施工單位我們都提出對標要求。比如說高度、標準樓層，我們凈高3米，行政樓層凈高3.5米，國內目前還沒有這么高的。

　　還有一個指標也是超高層很特殊的指標，關于使用率，國內稱為出房率，臺灣101大樓里面設備占的面積太大，所以它出房率很低，大概58%-62%的范圍。

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