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他誤打誤撞的事進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，屈指算來(lái)已經(jīng)22個(gè)年頭，經(jīng)歷無(wú)數(shù)次的杯盞交錯(cuò)、與客戶(hù)無(wú)數(shù)次的橫眉怒目，見(jiàn)識(shí)太多人的腐臭糜爛，當(dāng)然更多的客戶(hù)成為朋友之后的交往也讓他感動(dòng)。
而今，目前手中的項(xiàng)目進(jìn)入尾聲。突然感覺(jué)很無(wú)聊，有很多話(huà)積壓在心中不知道如何表達(dá)。可能是被太多人誤解過(guò)，被太多人辱罵過(guò)! 但做一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)者，其實(shí)他很想說(shuō)：很多東西你們假裝懂了，但實(shí)際上不懂!
第一篇 關(guān)于土地的那點(diǎn)事
大家眾所周知的開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的先決條件就是土地及土地手續(xù)的齊備。 土地手續(xù)包括兩個(gè)土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。分開(kāi)將這兩個(gè)證背后的故事!
1、土地的來(lái)源
一般開(kāi)發(fā)商都會(huì)有一個(gè)不錯(cuò)的社交網(wǎng)絡(luò)，大部分土地出讓信息都是通過(guò)這個(gè)社交網(wǎng)絡(luò)來(lái)獲取，并不是大家看到的報(bào)紙上的什么土地儲(chǔ)備中心的出讓公告，凡是看到公告的基本都是已經(jīng)到交易的尾聲了。 這里面的貓膩，很有意思。
現(xiàn)在雖然名義上是招拍掛政策在主導(dǎo)土地的出讓?zhuān)珜?shí)際上大部分土地都還是停留在協(xié)議轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)上做招拍掛的流程給眾人看!最搞笑的是，有一次他公司看到一塊合適的地塊，拖關(guān)系找到了土管局，然后拿到競(jìng)標(biāo)資格通知書(shū)的時(shí)候離拍賣(mài)當(dāng)天只有3天，讓3天內(nèi)籌集5000萬(wàn)的保證金! 這明擺著就是逗你玩，人家買(mǎi)賣(mài)雙方早就內(nèi)部搞好了。
雖然名義上是從土地儲(chǔ)備中心買(mǎi)地，但實(shí)際上土地儲(chǔ)備中心就是一個(gè)監(jiān)督方，一般都是開(kāi)發(fā)商打通賣(mài)方領(lǐng)導(dǎo)，達(dá)成價(jià)格的意向，然后賣(mài)方同意由儲(chǔ)備中心將土地收儲(chǔ)然后走拍賣(mài)流程!(這個(gè)過(guò)程其實(shí)是開(kāi)發(fā)過(guò)程中灰色交易最激烈的事件之一，很多城中村的支書(shū)和村長(zhǎng)、村主任倒在這里)。
拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)不知道有沒(méi)有朋友參與過(guò)，舉牌的過(guò)程很搞笑! 一般來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)買(mǎi)主，7-8個(gè)拖來(lái)趁場(chǎng)面，一個(gè)多億的起拍價(jià)，那些陪襯的都以1萬(wàn)為單位加價(jià)。 搞得主持拍賣(mài)的官員都哭笑不得!當(dāng)然也有不服軟的人，會(huì)來(lái)攪局，但大部分時(shí)候都是達(dá)成默契的!因?yàn)闆](méi)有默契的拍賣(mài)會(huì)，很容易造成火拼! 買(mǎi)主一般都帶著幾個(gè)暴力金剛鎮(zhèn)場(chǎng)面!
這個(gè)土地的交易只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大劇的開(kāi)場(chǎng)白。 有了這個(gè)熱身后面的事會(huì)更加精彩!
2、關(guān)于土地的幾個(gè)證件
大家都知道開(kāi)發(fā)需要5證，但5證的辦理是有順序的。 先辦理的就是土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。但這中間有個(gè)莫名其妙的矛盾，后面為這事還要跑斷腿!
土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前國(guó)內(nèi)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。
恩，簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，土地證由國(guó)土部門(mén)頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限(只是載明);建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線(xiàn)的法律依據(jù);規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車(chē)位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶(hù)型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。
一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門(mén)核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證(以下簡(jiǎn)稱(chēng)地規(guī)證)之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門(mén)必須依據(jù)規(guī)劃部門(mén)核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。
但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫龋芏嗟胤降膰?guó)土部門(mén)在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開(kāi)發(fā)商，再去規(guī)劃部門(mén)軟磨硬泡，無(wú)論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒(méi)有規(guī)劃都好，反正，他的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門(mén)得給他搞定。
不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，國(guó)內(nèi)正式搞土地出讓也只不過(guò)是從1990年開(kāi)始的，而以公開(kāi)交易的形式搞土地出讓?zhuān)踔炼贾皇菑?997年才正式開(kāi)始。而北京第一塊公開(kāi)交易的土地，是到2000年之后才上市的。只不過(guò)是說(shuō)，國(guó)內(nèi)在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式。因?yàn)閲?guó)內(nèi)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。
不過(guò)無(wú)論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。
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